construire juste pour revendre (plus-value immobiliere)

[pat 25]

Ca sent le vécu........................

[AuverAuverland]

Les travaux je suis dedans depuis bien longtemps et je travaille seul. Et ben que c'est long : tout seul on n'avance pas. Il manque toujours un truc, soit de l'outillage au début, soit la fourniture indispensable qui t'empêche de continuer après.
Le gros oeuvre avance vite et c'est valorisant, mais ensuite quand tu tapes dans l'élec, la plomberie, le carrelage, et surtout les finitions tu n'en peux plus.
Et puis le BBC c'est facile dans les magazines, je suis même pas sûr que beaucoup d'artisans soient à l'aise avec la RT2012.

Les copains ils viennent se marrer au début, boire le jaune de temps en temps mais faut pas compter dessus sauf pour t'emprunter le matos le WE.

Donc réfléchis bien et pense à ta famille, à ta vie sociale, etc... Plutôt que de penser à faire la culbute sur la revente, chercher plutôt un coin qui te plaît, une maison avec pas trop de travaux et que tu pourras valoriser. Il n'y a rien un peu à l'intérieur des terres mais pas trop paumé quand même ?
Crois en mon expérience et mon mal de dos.
Après, ce n'est que mon avis.

Je compatis et j'acquiesce... Même motif et même punition pour moi...

[BBS06]

tu veux dire que t'es dans la partie et qu'il devrait t'envoyer un MP ?

une mauvaise manip m'a fait inserer ma reponse au milieu de son texte ................elle est donc passé inaperçue .
non , je suis pas un pro mais un touche a tout (ou presque !) et il ya 20 ans , j'ai pris la decision de contruire ma villa moi même car les prix demandés par les artisans auraient eu vite fait de me ruiner! ils me demandaient a la semaine ce que je gagnais dans le mois !....................
du coup , j'ai arreter de travailler pendant 18 mois et je me suis mis au boulot pour construire le gros oeuvre et mettre la maison hors d'eau. puis j'ai repris un boulot, tout en continuant les travaux un peu tout les soirs et tout les w.e.sans exeptions étés comme hivers pendant 3 ans .puis on a vendu notre appart ce qui nous a donné les moyens de terminer la construction et pour se faire j'ai denouveau arreter de bosser pendant 1 an.
au final ils nous a fallu 5ans 1/2 pour que la maison soit parfaitement habitable jusqu'au dernier coup de pinceau !
et 15 ans supplementaires pour faire tout le reste a l'exterieur. murs de soutainement en béton ,( 100m de longueur developpée , hauteur de 1.50 a 3m , remblaiement , amenagement paysagés et murs en pierres apparantes (encore 100 m) piscine, terrasse, portail, goudron etc etc .jusqu'a l'éte dernier ou j'ai contruit un nouveau garage pour le toy .

donc je sais ce qui attends notre ami et mon message a valeur de mise en garde . d'ailleurs , au fil des inters , je vois que je suis pas le seul a le prevenir .
si il est pas sur de ses capacités techniques , physiques , financieres ,( et je parle pas du moral d'acier pour faire face a tout ça )il a tout interet a acheter un truc tout fait en rapport avec sa capacité de remboursement , ça lui evitera de serieuses deconvenues a se lancer dans un truc ou il y a autant a perdre qu'a gagner.

[74leman]

Salut,

Une autre donnée à intégrer dans le calcul : si tu dois emprunter pour l'achat et que tu soldes le crédit par anticipation au bout de 2 ans, ton créancier va te faire payer une partie des intérêts restant dus (lui aussi à acheter l'argent qu'il te prête, il n'y sera pas de sa poche) : en général, lors d'un remboursement anticipé avant les 5 ans ça tourne dans les 6% des intérêts restants du, en plus du capital (et les deux premières années, on rembourse très peu de capital donc...)

Je vis dans une région où l'immobilier reste très dynamique (les prix au m2 sont encore supérieur à chez toi) mais malgré tout les augmentations de 25% l'an non plus court et les prix sont désormais relativement stagnants : sur une durée de 2 ans, la plus value moyenne (nette) doit tourner autour des 3 à 4% (si on ne paye pas un loyer pendant les temps des travaux) : c'est déjà un bon rendement certes, mais est ce que ça justifie le temps investit?

[Satamax]

http://www.impots.gouv.fr/portal/dgi/pu ... PopUp=true

http://www.impots.gouv.fr/portal/dgi/pu ... PopUp=true

[xamax]

Aujourd'hui les taux sont bas certes, mais les prix ont atteint des sommets.
A mon avis aujourd'hui, les plus value digne de ce nom ne sont possible que sur des biens de grand voir très grand standing.
Pour des biens "traditionnels" je pense qu'il faut vraiment tout prendre en compte dans le calcul. En gros, ce qui a déjà été mentionné auparavant.
C'est mon avis mais je ne suis pas dans le milieu de l'immobilier.

[tarass-bulba]

.


il y a un autre facteur à prendre en compte : l'évolution des prix de vente des biens immobiliers dans les prochaines années .
on sort d'une période exceptionnelle : 1998 à 2004, petite pause en 2008

comme l'on dit : les performances passées ne présagent pas des performances futures....


ce que d'aucuns qualifient de "bulle immoblière" !!!!!


qu'est ce qui fait les prix de l'immobilier ?

- solvabilité des ménages
- confiance en l'avenir
- fiscalité
- coût du crédit

alors, certes, les taux sont bas , depuis qqs années maintenant

mais : concernant les 3 premiers points, comment voyez vous l'évolution des choses ?

personnellement : je ne crois plus du tout à l'immobilier . (rien qu'en termes financiers : je ne prends pas en compte d'autres critêres : l'envie de se poser, de créer.....)


.
......

[platplat]

Ca se discute.

J'ecoutais un reportage hier, qui disait que le nombre de PC pour des maisons individuelles avait plongé de 37%, en raison des couts des terrains, sans parler de la complexité des regles de contruction.

Ce qui fait que les biens deja construits ne devraient pas baisser.

Ca ne veut pas dire pour autant qu'ils vont augmenter.

Ceci dit, Moitib est dans un secteur relativement tendu..... Ca se reflechit.

Moi, je ne le ferais pas maintenant. J'attendrais de voir ce que va donner le marché sur les mois a venir.

[beurk]

il y a un autre facteur à prendre en compte : l'évolution des prix de vente des biens immobiliers dans les prochaines années .
on sort d'une période exceptionnelle : 1998 à 2004, petite pause en 2008
comme l'on dit : les performances passées ne présagent pas des performances futures....
ce que d'aucuns qualifient de "bulle immoblière" !!!!!
qu'est ce qui fait les prix de l'immobilier ?

- solvabilité des ménages
- confiance en l'avenir
- fiscalité
- coût du crédit

alors, certes, les taux sont bas , depuis qqs années maintenant

mais : concernant les 3 premiers points, comment voyez vous l'évolution des choses ?

Très bonne analyse. D'ailleurs à bien y regarder, pour éviter la bulle immobilière sur cette période, les financiers ont créer une bulle économique sur les produits dérivés de l'immo.
Ce qui faisait que l'immo était attractif était justement, une bulle parallèle et une hausse progressive........donc double bascule.
Aujourd'hui, il faut regarder l'immo pour ce qu'il est réellement: un bien à amortir sur 30/35 ans, comme c'était le cas il y a deux décennies. Le calcul de rente, se fait donc autrement.
Pour celui qui veut de la rentabilité sur plus cours, doit regarder du coté des caravanes...........

Ca se discute.

J'ecoutais un reportage hier, qui disait que le nombre de PC pour des maisons individuelles avait plongé de 37%, en raison des couts des terrains, sans parler de la complexité des regles de contruction.

Ce qui fait que les biens deja construits ne devraient pas baisser.

Ca ne veut pas dire pour autant qu'ils vont augmenter.

Ceci dit, Moitib est dans un secteur relativement tendu..... Ca se reflechit.

Moi, je ne le ferais pas maintenant. J'attendrais de voir ce que va donner le marché sur les mois a venir.

Le cout de la construction va continué à augmenter. Un prix c'est (60%MO+40%Matos)xmarge.......sauf à baisser le cout du travail (je l'ai déjà dis), je ne vois pas ce qui ferait que ça baisse.
Même en période de vache maigre, celui qui construit préfère limité son CA et produire pour celui qui a du pezzzzzzzz.
Pour attendre sur les mois à venir...........au vu de ce que je vois, j'entends, c'est sur plusieurs années qu'il faut attendre. Sauf avec un choc économique délirant.........chose que je ne vois pas.
Pour apurer la situation actuelle, il faut que l'économie globale soit sur d'autres fondamentaux........et avec d'autres politique.
En gros on vient d'en prendre pour 10ans

[famille Cromagnon]

Acheter une ruine à retaper ou construire du neuf, le tout soi-même est judicieux si tu as de bonnes, voir très bonnes notions dans le bâtiment, si tu dois passer par de nombreux artisans, cela ne vaut à notre avis pas la peine.
D'un autre côté, les heures que tu auras faites, ou dédiées à la construction devront se retrouver lors de la vente de ton bien, ce qui est normal, mais tu auras une plus grande marge de négociation possible.

Comme dit plus haut si tu as l'argent, OK, mais si tu dois t’endetter pour réaliser ton projet, ce n'est pas forcément viable et une fois fini, la revente sur le papier est facile, la réalité est toute autre, nous parlons en connaissance de cause....

Pour réaliser ton projet il te faut énormément de disponibilité afin de vite faire les travaux pour pouvoir mettre rapidement en vente.....