Forum 4x4

pachy54 a écrit :dans ma vie, j'ai rencontré 95 % de Y'akapa, ifokon, falléke, etc..... sauf que sur le terrain que dalle ! du vent ! de l'esbrouffe !
le gars affranchi x fois s'en foutait, les places réservées aux visiteurs et personnels soignants, etc.... ce n'était pas son problème sauf que c'est devenu le mien à deux titres et là, je ne lâche ni de cède, cela est trop facile et s'il le faut au pugilat !

je vois qu'au fil des ans, cela ne va pas en s'améliorant et après lorsque vous serez concernés, vous serez les premiers à gueuler que ceci, que cela, je vois bien les comportements des uns et des autres, etc... mais pour se bouger, le vide, même pas capable d'appeler le 17 si anomalie ou suspicion de vol et ce n'est pas en vivant dans un trou que tu n'es pas susceptible d'avoir des soucis avec un voisin irascible, si si cela existe !

prends un parisien qui vient habiter à côté de ton nid à rats ou à vache et qui vient te faire ch...r parce que tu bricoles ou que tu as des animaux, il y a des mouches ! une nouveauté sous le soleil et va dire au paysan, récemment condamné par la justice de déplacer sa ferme de 50 m parce qu'un connard de parisien est venu s'installer là pour sa retraite ou qui fait taire le clocher qui sonne depuis des lustres !

personne et ce, dans quelques cas de figure, n'est à l'abri dès qu'il y a un groupe de 2 personnes !

Re.

JMTT a écrit :Maintenant je sais pourquoi je vis à la cambrousse !

platplat a écrit :Oui, et non.

Les charges de copro' ne sont rien d'autre que ce que tu paies si tu entretiens ta baraque comme il faut.
Par contre, il est vrai que tu n'est pas decisionnaire du moment ou tu vas faire la depense, et ca, si t'es juste financierement, ca peut etre compliqué. .

Le plus gros souci, c'est qu'il faut tout négocier avec tout le monde, et tout le temps. ...

là, je te suis dans ton raisonnement sauf qu'il y a un mais !

combien de copropriétés n'ont pas fait de provisions pour rénovation ultérieure de tel élément ou tel autre ?

ce vieil adage est toujours d'actualité depuis des siècles :

à la construction du bâtiment, on part du niveau 0 et l'on monte jusqu'au sapin sur la cheminée, une fois HE
avec le temps, les travaux d'entretien partent du haut vers le bas !

combien d'audits sont faits ? pour avoir une vue d'ensemble et des programmations à établir et par conséquent des dépenses à envisager !

quasiment jamais, on vit au jour le jour, on rustine par ci, par là et puis un jour boum, la tuile !

et alors là, en urgence et plein tarif, on agit mais le mal est fait et là, il est vrai que certaines situations financières peuvent se révéler délicates pour certains !

Quand j'ai pris la présidence du CS, je l'ai fait cet audit, réclamé depuis 2 ans, première AG, j'ai exposé la situation, nous avons fait un plan quinquennal avec des ordres de priorité, l'aspect financier a été lissé, un prêt copro a même été proposé à certains.

je connais deux grosses copro du CV des années 1970 / Nancy où les propriétaires bailleurs PRO majoritaires ont toujours fait obstruction à toutes dépenses, aujourd'hui, elles sont en quasi-faillite et proche d'une visite au TGI ! sans compter le nombre de procédures pour non-paiement des charges depuis x années !

ok c'est un ou 2 cas de figure mais sur Paris, cela semble être monnaie courante surtout si les syndics s'en battent le cristallin !

pachy54 a écrit :là, je te suis dans ton raisonnement sauf qu'il y a un mais !

combien de copropriétés n'ont pas fait de provisions pour rénovation ultérieure de tel élément ou tel autre ?

....../........
combien d'audits sont faits ? pour avoir une vue d'ensemble et des programmations à établir et par conséquent des dépenses à envisager !

quasiment jamais, on vit au jour le jour, on rustine par ci, par là et puis un jour boum, la tuile !

!

Ça c'est pas une connerie


On a un appart dans une maison de ville où personne ne fait de travaux

Il y a un copropriétaire qui détient 50% des parts, êt comme il ne veut pas payer , rien ne se fait êt la bâtisse tombe en ruine

lemartien a écrit :Et pour les vélos sur les balcons/terrasses, tu as une recettes

à partir du moment où la terrasse ou balcon est privative, je parle de la jouissance et non de la propriété, que veux-tu faire ? hormis le poids éventuellement trop important pouvant porter préjudice à l'immeuble, sinon rien !

Cosaque a écrit :ça c'est pas un problème de con comme voisin, c'est un problème de cons dans le système judiciaire

je te rejoins (d'autant qu'ils sont nombreux à se reproduire à la vitesse Grand V) sauf que quand tu l'as comme voisin, tu n'es pas sorti de l'auberge et cela peut durer très longtemps avec les rancoeurs tenaces sur x générations et finir en vendetta !

pachy54 a écrit :je te rejoins (d'autant qu'ils sont nombreux à se reproduire à la vitesse Grand V) sauf que quand tu l'as comme voisin, tu n'es pas sorti de l'auberge et cela peut durer très longtemps avec les rancoeurs tenaces sur x générations et finir en vendetta !

filer des baffes très vite, ça évite que la situation s'envenime

pachy54 a écrit :l

je connais deux grosses copro du CV des années 1970 / Nancy où les propriétaires bailleurs PRO majoritaires ont toujours fait obstruction à toutes dépenses, aujourd'hui, elles sont en quasi-faillite et proche d'une visite au TGI ! sans compter le nombre de procédures pour non-paiement des charges depuis x années !

ok c'est un ou 2 cas de figure mais sur Paris, cela semble être monnaie courante surtout si les syndics s'en battent le cristallin !

De l'eau à ton moulin.

Bâtiment de 2007.

Construit en zone inondable. La rivière du coin a été transformée jadis en égout.
Un bâtiment à côtés, 500m, des années 60 a finit par être rasé (à force que les fissures ne se propagent).

Ce bâtiment de 2007, des piliers du 2ième sol sol sont explosés, la dalle en béton entre 1ième et 2ième sols est fendue bouge en flexion, le cuvelage étanche ne l'est pas etc... Dans certains apparts des cloisons fissurent.

Il a fallut attendre 2016 pour qu'un expert soit missionné par l'AG. En fait, il a fallut attendre que les investisseurs vendent leurs apparts de location pour que cela bouge. Cela faisait 3 ans qu'une proprio proposait la mise au vote d'une expertise.

Bref la garantie décennale arrive à bout, il y a juste un rapport "confidentiel" de 24 pages. La vente de l'appart d'à côtés a capoté 4 fois quand les acheteurs ont vu le rapport.

Reste que la seule mesure votée cette année est l'installation d'une vidéo surveillance du garage souterrain.
Qui n'empêchera rien. Mais quand tu ne veux pas vérifier que la porte s'est refermée (et le faire manuellement en cas de besoin...)

Le combo (investisseur + prix du logement cher) pousse à plein d'économies mal venues et à jouer sur le cosmétique.

L'année dernière les sous-sols ont été nettoyés. Idiot vu l'humidité, les traces et cristaux reviennent. Maintenant, je comprends mieux : il fallait faire propre pour vendre.

Le jour où il faudra reprendre le gros oeuvre, cela bien piquer. Pas sûr que tout le monde suive.

très mauvaise procédure que voilà !

un expert indépendant, (est-il inscrit près de la CA du lieu concerné ?) sans les parties opposantes convoquées en bonne et due forme avec une mission donnée par un tribunal, c'est du pipeau et dans une procédure, cela vaut que nenni !

1 - faire une déclaration à l'assureur des murs de l'immeuble
2 - faire une déclaration concomittament à l'assureur DO - dommages à l'Ouvrage
3 - il y a 60 jours après réception du pli recommandé pour convoquer une réunion d'expertise, non opposable par qui que ce soit (!) avec toutes les parties prenantes, accompagnées de leurs experts respectifs mandatés via leur assureur, liées à l'acte de construire de près ou de loin, Bureau d'études construction, bureau d'études infrastructures, archi, Bureau de contrôle, entreprises concernées , Bureau ayant effectué les études de sol, etc....
4 - il a 90 jours pour rendre son rapport et donner les consignes qui seront applicables et opposables à l'ensemble des intervenants initiaux !
5 - quand la mission révèle une complexité hors normes ou très spéciale, il peut nommer de sa propre initiative un sapiter, un spécialiste pointu sur un sujet particulièrement pointu aussi, puis sur lequel il s'appuiera pour rendre son analyse l

tout cela doit être fait dare, dare !

ce sinistre, déclaré avec la fin de la période décennale, qui a démarré lors de l'établissement de la Droc - déclaration réglementaire d'ouverture de chantier - déposée en mairie et confirmé par la DAT - Déclaration d'achèvement des travaux - également déposée à la mairie contre récépissé !

les réserves formulées ou les réceptions provisoires n'entachent nullement la période des 10 ans jour pour jour !

si tu peux développer le sujet, cela m'intéresse !

le dernier sinistre DO déclaré pour le compte d'un client était de quelques millions d'€, une paille !

j'ai cru que cela allait finir en bataille rangée entre les experts d'un côté et les entreprises de l'autre....
et moi et moi, je comptais les points !

P.S.

La DO = SAV

cela me rappelle une discussion avec un archi sur une soumission pour la construction d'un ensemble habitat lancée par une commune, avec l'ouverture des marchés, l'entreprise qui a emporté le marché venait de Bulgarie, ne parler pas un mot de français à part oui chief, oui chief !

Sauf que le béton était à 200kg CPA au lieu de 350, la ferraille non liée, enfin comme chez eux, c'était la / leur norme........ sauf que le BC refusait tout mais ils s'en foutaient complètement ! une fois les 30 % d'acompte encaissé, plus personne sur le chantier ! TVA pas payée, idem les charges sociales !

Obligé d'envoyer des LR tous les jours, lesquelles revenaient systématiquement "NPAI", - n'habite pas à l'adresse indiquée - il s'arrachait les cheveux d'autant qu'il n'en avait déjà pas beaucoup !

Locataire, le gestionnaire me contacte parce que le proprio investisseur vend.

L'occasion faisant le larron, je me renseigne.

Parce que quand même : la dalle qui fléchit faute de pilier en état, les crystaux de 3cm d'épais au pied humide du GC, bon.

Le gestionnaire m'a envoyé les 3 derniers rapports de l'AG. Où j'ai découvert l'existence de l'expert. Qui a rendu un rapport à l'assurance. Donc il y a une procédure en marche.

Le vendeur de l'agence immobilière est venu voir l'appartement.
Il m'a parlé du contenu du dossier (parce que ni moi ni mon archi n'avons pu encore en voir le contenu). L'hypothèse de la dé-construction de l'immeuble est écarté.

Bref, c'est un poil un piège à con. Ton intervention me le confirme.

Les comptes rendus d'AG sont juste hallucinants. A l'avant dernier, niet total pour désigner un avocat pour pousser l'affaire. Et au dernier enfin oui.
Mais entre temps, des investisseurs ont vendu.
La seule préoccupation semble être la sécurisation de parking.

Somme toute je comprends le calcul des investisseurs. Durée d'investissement claquée sur la garantie décennale.
Et cela tombe bien, en ce moment, avec le Grand Paris il y a plein d'opportunité dans la construction d'habitation.

Donc sur ce coup les investisseurs ont autant d'oursin que les habitants. Ce n'est vraiment pas facile la gestion d'une copro.

Ton syndic, gestionnaire de l'immeuble, est une sacrée bille !

Il est de l'initiative du Pdt du CS, avec ou sans l'accord du CS de déclarer un sinistre soit verbalement si bonne relation soit par LRAR sans enveloppe si rapport tendu, ne pas le faire l'expose à coups sûrs à de nombreux emmerdements en cascade avec des copropriétaires procéduriers !

nul besoin d'avoir recours à un avocat ni même à un huissier dans le cadre d'une DO, seul l'assureur des murs appartenant à la copro est l'interface avec celui de la DO et là, seule compte la loi régissant la DO (§ description chronologique mentionnée plus haut, petite précision le. n° 2 n'est pas obligatoire mais par principe de précaution, mesure qui s'est révélée payante à plusieurs reprises) !

Pour ma part, je vais me faire voir ailleurs.... je n'ose imaginer la suite financièrement, enfin si et cela va pleurer dans les chaumières.....

là ou je suis stupéfait, c'est qu'en zone inondable, on puisse descendre à 2 sous-sol même en faisant un cuvelage, qui, au fils des ans, deviendra plus ou moins étanche et bien entendu, après la fin de la garantie décennale ! ( § les parkings de la gare de Nancy...)

un exemple, un major vient de construire à 70 m à vol d'oiseau un bâtiment en 2011, malgré toutes les techniques modernes, jamais un constructeur n'a réussi à maîtriser le pb de l'eau... et ce ne sont pas quelques pompes de relevage des EP qui vont régler le pb !

résultat, l'eau remonte par capillarité et par grande pluie, le parking est une marre à canards, combien de parkings en sous-sol servent de réservoir ?

il suffit de demander aux parisiens ces jours derniers, ce qu'ils en pensent et aux assureurs qui vont casquer pour les dégâts !

Dans ma copro, nous avons deux pompes de relevage décalées de 30 cm de hauteur (si panne d'une) dans les caves enterrées d'1.50 sous le niveau 0 car dessous à 2m, il y a un ruisseau sous-terrain, le même qui irrigue le bâtiment construit en 2011 à 70 m.....

cherchez l'erreur sachant que seule la rentabilité est recherchée, avec des prix majorés de 30 % grâce aux différentes lois de défiscalisation pour les bonobos !

à l'époque 3300 € le m2 alors que le prix moyen était de l'ordre de 1750/2400 !


P.S.

Pour qui serait tenté par l'aventure d'une construction, que mon expérience professionnelle vous serve, un conseil totalement gratuit, prenez le même assureur tant DO que MRH (multirisques habitation), c'est fou ce que cela fait gagner comme temps en cas de procédure contentieuse dans le cadre d'un sinistre DO !

et oui, il ne peut reporter la faute sur quelqu'un d'autre tant pour les délais, que ceci ou cela ! un seul interlocuteur, il n'y a pas mieux !


N.B.

Déconstruction écartée soit mais jusqu'à quand si les travaux ne sont pas réalisés rapidement, imagine au terme d'une longue procédure contentieuse ce qu'il adviendra du sous-sol avec dalles qui s'affaissent et des porteurs qui se décomposent et plein d'épaufrures ?????

phil13 a écrit :Ça c'est pas une connerie

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Il y a un copropriétaire qui détient 50% des parts, êt comme il ne veut pas payer , rien ne se fait êt la bâtisse tombe en ruine

surtout quand c'est toi qui te tape le boulot à l'oeil ou dans les compétences de dépenses du président, votées en AG

sauf erreur et jusqu'à plus ample information, il me semble que l'ARt 25 ou 26 (ou un autre....) traite sur ce sujet des 50 %, lequel prévoit que pour éviter cette situation de blocage, le plus gros porteur majoritaire se voit réduire à due proportion sa quotité eu regard de l'ensemble des autres copropriétaires....

a t-il plusieurs lots ?

ambiance dans la copro ?

y a t-il un syndic pro qui gère la copro ?

une action collective est-elle envisageable face au préjudice à terme de ton / vos K ?

https://copropriete.ooreka.fr/fiche/voi ... ajoritaire